все, о чем мечтаешь
Дом в Италии
Покупка недвижимости в Италии для нерезидентов
✅ 1. Право на покупку:
- Нерезиденты имеют такие же права, как и резиденты Италии.
- Не требуется наличие вида на жительство (ВНЖ) или гражданства Италии.
✅ 2. Основные законы:
- Гражданский кодекс Италии (Codice Civile): Регулирует права собственности и договоры купли-продажи.
- Налоговое законодательство: Определяет налоги и сборы, связанные с покупкой и владением недвижимостью.
✅ 3. Процесс покупки:
1. Поиск недвижимости: Через агентства или частные объявления.
2. Предварительный договор (Compromesso): Подписывается с продавцом, обычно с внесением депозита (10-20% от стоимости).
3. Проверка документов: Нотариус проверяет юридическую чистоту объекта.
4. Окончательный договор (Rogito Notarile): Подписывается у нотариуса, оплачиваются оставшиеся суммы и налоги.
✅ 4. Основные расходы:
- Нотариальные сборы: 2-3% от стоимости недвижимости.
- Налог на переход права собственности (Imposta di Registro):
- 9% для вторичного жилья.
- 2% для первичного жилья (если продавец — юридическое лицо).
- Кадастровый налог (Imposta Catastale и Imposta Ipotecaria): Около 1% от стоимости.
✅ 5. Налоги для нерезидентов:
- Налог на недвижимость (IMU): Ежегодный налог, который платят все владельцы.
- Налог на доход от аренды: 21% (или 24% для доходов выше €15,000 в год).
Олеся Шихарева
Сопровождение сделок с недвижимостью в Италии со стороны клиента
Италия
Алгоритм покупки недвижимости в Италии в общих чертах выглядит так.
Сначала нужно определить бюджет. Важно считать не только стоимость дома или квартиры, но и дополнительные расходы: налоги, нотариуса, регистрацию сделки, возможную комиссию агентства, переводчика, техническую проверку объекта и другие сопутствующие платежи.
Перед покупкой иностранцу обычно необходимо получить codice fiscale — итальянский налоговый код. Без него невозможно нормально оформить сделку, открыть счёт, подписывать ряд документов и регистрировать право собственности.
Далее подбираются объекты. На этом этапе важно не ориентироваться только на фотографии. В Италии дом может выглядеть хорошо на фото, но при личном просмотре оказаться в плохом состоянии. Бывает и наоборот: объект выглядит непривлекательно в объявлении, но при осмотре оказывается намного лучше.
После выбора объекта нужно смотреть не только цену и внешний вид, но и документы: кто собственник, нет ли обременений, долгов, наследственных споров, незаконных пристроек, проблем с кадастром, градостроительных нарушений, сервитутов или других ограничений.
Отдельно стоит понимать роль риелтора. В большинстве случаев риелтор находится на стороне продавца, потому что именно продавец передал ему объект на продажу. Риелтор может показывать дом, вести переговоры, готовить proposta d’acquisto и довести покупателя до внесения аванса, но он не является тем лицом, которое гарантирует юридическую чистоту сделки.
Юридическую проверку сделки и документов в Италии проводит нотариус. Именно нотариус проверяет право собственности, документы на объект, кадастровые данные, наличие обременений и возможность совершения сделки. Поэтому до подписания серьёзных обязательств и передачи крупных сумм желательно заранее понимать, какой нотариус будет вести сделку и какие документы он уже проверил.
Обычно после выбора объекта покупатель делает proposta d’acquisto — письменное предложение о покупке. В нём указываются цена, сроки, условия сделки и сумма аванса. Если продавец принимает предложение, документ становится обязательным для сторон.
Затем может подписываться предварительный договор — compromesso или contratto preliminare. На этом этапе часто вносится caparra, то есть существенный аванс. Именно поэтому важно не спешить: до передачи денег нужно понимать, что объект юридически и технически подходит для покупки.
Перед финальной сделкой желательно привлечь технического специалиста — например, geometra, архитектора или инженера. Он может проверить соответствие объекта кадастру, планировку, разрешения, состояние коммуникаций, наличие самовольных изменений и потенциальные проблемы с ремонтом.
Финальный этап — rogito notarile, то есть нотариальный акт купли-продажи. Он подписывается у нотариуса. После подписания, оплаты и регистрации сделки покупатель становится собственником недвижимости.
Если покупатель не является гражданином ЕС и не имеет итальянского ВНЖ, дополнительно может потребоваться проверка права на покупку недвижимости в Италии. В некоторых случаях действует правило взаимности между Италией и страной гражданства покупателя.
В целом покупка недвижимости в Италии возможна, но важно идти по шагам: сначала бюджет и codice fiscale, затем подбор объектов, просмотр, техническая проверка, нотариальная проверка, proposta, предварительный договор и только потом финальная сделка у нотариуса.
В ТГ канале есть подборка сайтов по недвижимости. рекомендую почитать
купить дом в италии
Сколько стоит покупка дома за 50 000 € в Италии
Цена, указанная в объявлении, это не вся сумма, которую нужно подготовить для сделки. При покупке недвижимости в Италии к стоимости объекта добавляются налоги, гонорар нотариуса, комиссия агентства недвижимости и, при необходимости, расходы на доверенность и переводчика.
Если ориентироваться на реальную аналогичную сделку, покупка дома стоимостью 50 000 € обойдётся примерно в 59 500–60 000 € без учёта нашего гонорара.
В эту сумму входит сама цена дома — 50 000 €, комиссия агентства недвижимости — примерно 3 600–3 800 €, расходы на нотариуса и налоги — около 5 300–5 500 €, а также оформление доверенности ( если необходимо) и переводчик — около 550 €.
Точная сумма всегда зависит от кадастровой стоимости объекта, статуса покупки — первый или второй дом, условий агентства и финального расчёта нотариуса.
Поэтому при выборе дома за 50 000 € разумно заранее закладывать общий бюджет около 60 000 € плюс стоимость сопровождения.